CREO que cuando hablamos de mercado inmobiliario es muy diferente si nos referimos a primera o segunda residencia o a vivienda nueva o de segunda mano. Y también hay compradores distintos, y cada vez hay una distancia mayor entre ellos. Con el tema de la inflación se ha producido una pérdida de poder adquisitivo de las personas, sobre todo de las clases medias y bajas, a las que les afecta más esta subida que a las clases altas.
A esto se une el encarecimiento de la construcción, que va a influir también, porque las viviendas van a seguir subiendo de precio. Hay que tener en cuenta que la calidad de una vivienda nueva hoy en día no tiene nada que ver con la de hace unos años, estamos hablando de productos con energía térmica fotovoltaica, aislamiento, doble acristalamiento. Y hay una clase media baja que va a tener muy difícil el acceso a ese tipo de vivienda en los próximos años.
En el precio, también pesa mucho la localización, ya que las cifras varían en función del atractivo de la ciudad y de las posibilidades que ofrezca a nivel de empleo, etc. Creo que esa diferencia va a ser cada vez mayor, y a las empresas les va a costar mucho más vender un producto en una ciudad con menos posibilidades y menor atractivo para el comprador.
EL EFECTO DE LA PIRÁMIDE POBLACIONAL
En mi opinión, los precios de la construcción creo que van a seguir subiendo. En nuestro caso no estoy centrado tanto en el segmento residencial, pero en otros que conozco más de cerca como el sanitario se está notando una fuerte inversión en hospitales. Los cambios en la pirámide poblacional son evidentes, y por eso los inversores miran hacia este tipo de productos: hospitales, residencias de la tercera edad o living senior son ahora los más demandados. Ahí se van a desviar materiales y mano de obra proveniente del segmento residencial.
Mucho de nuestro mercado está también en el diseño y construcción de oficinas. Lo que vemos en muchos de nuestros clientes es que se encuentran con empleados que no quieren ir a la oficina o ir pocos días y prefieren teletrabajar. Las empresas se han dado cuenta de que eso es poco productivo y quieren volver a atraer a los empleados a las oficinas con una serie de incentivos, entre ellos, haciendo unas instalaciones espectaculares y la calidad de la oficina es muy superior a lo que había antes. Ahora se hacen con criterios ESG, incluyen gimnasios, guarderías, todo tipo de equipamientos y servicios para atraer al talento. Por tanto creo que las oficinas tienen futuro por delante y van a ser de mayor calidad.
LOS NEXT GENERATION
Por otro lado están los fondos Next Generation destinados a rehabilitación y a eficiencia energética de viviendas, que van a querer tirar también de una mano de obra que no existe. En el año 2007 en España había 2,8 millones de personas afiliadas al sector de la construcción, el año pasado 1,3, es decir, menos de la mitad. Y no hay nadie que quiera entrar en el sector, en algunos casos ni los inmigrantes. Por eso creo que esta escasez de mano de obra va a provocar que los costes de la construcción vayan a seguir subiendo.
No hay que olvidar también que los materiales, en solo año y medio, han subido un 35%, ninguna constructora tiene margen para soportar esa subida. En cuanto a los tipos de interés, es una incógnita y en lo referente a la inflación, creo que se adaptará a los ingresos de la población, reduciéndose el desfase actual que hay en relación al poder adquisitivo.
Los segmentos más perjudicados, el sector residencial de niveles medio o bajo. Al otro lado, los que operen en niveles altos o situados en localizaciones muy demandadas como Costa del Sol, Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante o Málaga. En esos casos no creo que vaya a haber problemas.
También tenemos que tener en cuenta un tema que creo va a ser esencial en los próximos años. Se trata de los criterios ESG, que van a marcar mucho la competitividad. La economía circular y la gestión de los residuos es algo que tenemos que tener muy presente, la Unión Europea se lo está tomando muy en serio y todo aboca a una construcción industrializada y a una subida de precios. En el mercado de segunda residencia, para un extranjero que, por ejemplo, quiera comprar aquí, España puede ser menos competitiva.
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